——以江苏高院2026年9月发布的5个典型案例为核心
专题编号：2026-09-27
专题来源：江苏省高级人民法院民六庭2025年度发改案件评查成果
研究领域：建设工程价款优先受偿权
核心法规：《民法典》第807条、建工解释一第35-42条、建工解释二（法释〔2026〕12号）
一、专题背景
2026年6月30日，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）正式施行。江苏省高级人民法院民六庭在2025年度发改案件评查中发现，实践中对建设工程价款优先受偿权的行使主体、行使期限、受偿范围及适用条件等问题的认识仍存在较大偏差。
2026年9月，江苏高院发布5个改判案例，将优先受偿权的核心裁判规则拆解为可操作标准：谁能主张、哪部分工程能主张、哪几笔钱算得进去、十八个月从哪天开始跑。五个案例全部一审判错、二审改判，错处高度集中在——把"合同上的债权数额"直接当成"优先受偿的数额"。
二、核心法规依据
（一）基础条款
| 法规名称 | 条款 | 内容 |
|---|---|---|
| 《民法典》 | 第807条 | 发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告付款；逾期不支付的，可以协议折价或请求法院依法拍卖，建设工程的价款就折价或拍卖价款优先受偿 |
| 建工解释一 | 第35条 | 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第807条请求优先受偿的，应予支持 |
| 建工解释一 | 第36条 | 承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权 |
| 建工解释一 | 第40条 | 优先受偿范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定；逾期利息、违约金、损害赔偿金不属于优先受偿范围 |
| 建工解释一 | 第41条 | 承包人应在合理期限内行使优先受偿权，最长不超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算 |
（二）建工解释二新增规则
| 法规名称 | 条款 | 内容 |
|---|---|---|
| 建工解释二 | 第6条 | 接受转包或违法分包的单位或个人，请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或赔偿损失的，不予支持 |
| 建工解释二 | 第14条 | 合同解除时，质保金返还期限从承包人退场之日起算；合同无效且工程未完工的，以应得折价补偿款为基数，从退场日起算 |
| 建工解释二 | 第17条 | 承包人请求确认享有优先受偿权的，人民法院应查明数额及相应工程并在判决主文中明确；承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张优先受偿的，不予支持 |
| 建工解释二 | 第19条 | 建设工程价款债权受让人主张优先受偿的，法院应综合工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已支付合理转让款四个因素裁判 |
| 建工解释二 | 第20条 | 建设工程毁损、灭失或被征收的，承包人可以请求就保险金、赔偿金、补偿金优先受偿 |
| 建工解释二 | 第21条 | 约定给付日期因工期顺延等协商变更的，自变更后日期起算；未约定或约定不明但结算协议明确给付日期的，自该日起算 |
三、五个核心裁判规则
规则一：债权受让人可以主张优先受偿权，但需通过四要素审查
案例要点：
- 案情：发包人甲→承包人乙→转包人丙。工程竣工验收合格、结算完成后，乙丙签订《债权转让协议》并通知甲公司。丙起诉请求支付工程款并确认优先受偿权。
- 一审判决：债权转让有效，但丙不是"与发包人订立合同的承包人"，主体不适格，驳回。
- 二审判决：改判支持。
裁判依据：
- 建工解释一第35条：主体原则上限定为"缔约承包人"
- 建工解释二第19条：综合四要素审查——工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已支付合理转让款
江苏高院审查细化：
- 转让是否真实
- 是否有利于化解债务
- 是否损害建筑工人利益
实务提示：
- 债权转让路径已成为实际施工人主张优先受偿的主通道（建工解释二第6条堵死了直诉发包人路径）
- 转让需具备四要素：书面转让协议、合理对价支付凭证、发包人签收的转让通知、工程款已结算证明
风险对照：
- 最高人民法院（2019）最高法民申2852号否定的是"凭实际施工人身份直接主张优先受偿权"，而非债权受让人
- 注意区分：挂靠情形下（发包人明知并直接与施工人签约），仍可能不享有优先受偿权
规则二：桩基、半拉子工程承包人可以主张优先受偿权
案例要点：
- 案情：承包人承包大厦、孵化器大楼及配套住宅。一系列合同均无效（违反招标投标法禁止先行实质性谈判），工程未完工即停工。分包状态：孵化器大楼已竣工验收合格；1号住宅楼只过主体结构验收但已交付使用；2号住宅楼、大厦部分只做了地下桩基，经检测满足设计及验收规范要求。
- 一审判决：以"未经竣工验收"、"桩基不能单独折价拍卖"为由全部驳回。
- 二审判决：发包人擅自使用视为质量合格；桩基经检测合格即具备折价拍卖条件，改判支持。
裁判依据：
- 建工解释一第39条：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持
- 建工解释一第37条：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件可参照处理
实务提示：
- 停工项目最关键的是停工那一刻留下质量合格的证据
- 必备证据链：验收记录、检测报告、发包人擅自使用的照片与交付凭证、监理日志
- 桩基等分部分项工程以"具备折价、拍卖条件"为前提
规则三：停工、窝工损失不属于优先受偿范围
案例要点：
- 案情：施工中途停工，双方对已完成工程价款作了审定，发包人支付部分款项。承包人起诉请求支付剩余工程款及违约金，并确认优先受偿权。
- 一审判决：全额支持。
- 二审判决：补充查明审定价中包含资金利息成本和停工索赔，改判将这两块从优先受偿范围中剔除。
裁判依据：
- 建工解释二第17条第二款：承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持
- 建工解释一第40条：优先受偿范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定；逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金均不属于优先受偿范围
法理基础：
- 停工窝工损失不是承包人投入并物化到工程里的价值
- 性质上属于违约金或损害赔偿金
重要程序提醒：
- 优先受偿范围直接挤压抵押权人和其他债权人的受偿空间
- 无论发包人是否抗辩，法院都应当依职权审查并在判决主文写明（建工解释二第17条第一款）
- "发包人不抗辩就混过去"的预期彻底落空
规则四：预留的质量保证金属于优先受偿范围
案例要点：
- 案情：工程竣工验收合格、缺陷责任期届满，发包人仍扣着质保金。承包人起诉请求返还质保金及利息，并主张优先受偿。
- 一审判决：支持返还本金和利息，驳回优先受偿。
- 二审判决：改判支持——质保金系按合同约定从结算价款中按比例预留，性质上仍属承包人应得工程价款组成部分
裁判依据：
- 建工解释一第40条
- 《建设工程质量保证金管理办法》第2条：质保金是从应付工程款中预留、用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金
建工解释二第14条新增变量：
- 合同解除的：质保金以应得工程价款为基数计算，返还期限从承包人退场之日起算
- 合同无效且工程未完工的：以应得折价补偿款为基数，返还期限从退场日起算
实务提示：
- 退场日同时是质保金返还起算和十八个月倒计时的参照节点
- 质保金虽有瑕疵担保功能，但本质上是从应付工程款里切出的一块
- 清收清单上，质保金必须单列
规则五：同一项目整体建设的，从整体结算确定的应付款之日起算十八个月
案例要点：
- 案情：发包人将主体及配套工程整体发包给承包人，先签主体合同，后为新增零星工程另签多份合同。诉讼时五份已结算，四份（含主体合同）未结算。
- 一审判决：已结算的五份合同项下欠款已超十八个月，驳回该部分优先受偿权。
- 二审判决：立项、规划设计、组织施工、付款均未区分，应作为整体工程履行，起算点应为整体结算确定的应付款之日
裁判依据：
- 建工解释一第41条
- 建工解释二第21条：约定期限变更的，自变更后日期起算；结算协议明确给付日期的，自该日起算
最高人民法院（2015）民一终字第86号裁判要旨：
- 同一项目分多份合同的，从整体工程最后竣工备案日期作为起算点
- "付款未区分合同和楼幢"这个事实可以用来对抗"数额无法认定"
重要防守点——备案表日期≠起算日：
- 最高人民法院（2019）最高法民申2852号：发包人为办证、融资提前办出的"容缺备案"，不能把十八个月的钟也提前按下去
- 备案表是发包人向房管局作出，并非向承包人作出
实务提示：
- 结算一旦敲定，倒计时就开始走，一天都拖不起
- 十八个月期间属除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断
四、五种款项优先受偿判定表
| 款项类型 | 能否优先受偿 | 法规依据 | 实务提醒 |
|---|---|---|---|
| 受让来的工程款债权 | 能（需过四要素审查） | 建工解释二第19条 | 转让要真、对价要合理、通知要到 |
| 桩基等分部分项工程价款 | 能（质量合格+具备处置条件） | 建工解释一第37、39条 | 先固化质量证据再谈折价 |
| 停工、窝工损失 | **不能** | 建工解释二第17条第二款 | 法院依职权扣，不抗辩也扣 |
| 预留质量保证金 | 能 | 建工解释一第40条+质保金办法 | 单列清收，别混进其他款项 |
| 逾期付款利息、违约金 | **不能** | 建工解释一第40条 | 另找担保，不搭优先权顺风车 |
五、承包人实务操作清单
（一）债权转让路径
- 书面转让协议
- 合理对价支付凭证
- 发包人签收的转让通知
- 工程款已结算的证明
四要素缺一不可，否则可能被认定为通谋
（二）停工项目风险防控
- 停工时立即固化质量证据：检测报告、监理日志
- 收集发包人擅自使用的影像与交付凭证
- 形成完整证据链后再谈折价
（三）结算审定
- 审定单上把款项拆开写：工程款本金、利息、停工索赔分列
- 避免整包进入审定后又被法院依职权剔除
（四）质保金跟踪
- 质保金单列，并盯住退场日
- 退场日同时是质保金返还和十八个月倒计时参照节点
（五）多合同项目管理
- 同一项目多份合同的，盯整体结算
- 结算完成即启动行权倒计时
- 行使方式不限于起诉，与发包人达成折价协议并符合建工解释二第18条四项条件的，同样认定已行使
（六）历史文件排查
- 翻查当年给银行、信托、投资人出具的"不主张工程款"、"放弃优先受偿权"承诺文件
- 确认主债权是否真实发生
- 主债权未发生的，承诺文件未必绑得住你
六、三种不适用情形
- 工程性质不宜折价、拍卖的：学校、医院等公益性设施、军事设施（民法典第807条除外规定）
- 承包人已放弃或限制优先受偿权且未损害建筑工人利益的：建工解释一第42条另有规则
- 建设工程毁损、灭失或被征收的：走保险金、赔偿金、补偿金的优先受偿路径（建工解释二第20条）
七、常见问题解答
问：优先受偿权和银行抵押权谁排在前面？
答：优先受偿权排前面。建工解释一第36条明确规定优先受偿权优于抵押权和其他债权。
问：实际施工人不受让债权，能不能直接主张优先受偿权？
答：原则上不能。身份本身不产生优先权，见最高人民法院（2019）最高法民申2852号；转包、违法分包情形下直诉发包人的请求，建工解释二第6条明确不予支持。
问：十八个月过了还能补救吗？
答：期间属除斥期间，逾期即丧失。可行替代路径是现金流转普通债权的常规清收，以及查发包人其他财产线索走保全执行，不再享有优先顺位。
问：口头催款能不能算行使优先受偿权？
答：不能。民法典第807条的行使方式是与发包人协议折价，或请求人民法院依法拍卖。催告是前置程序，不是权利行使本身。
八、信息来源
- 江苏省高级人民法院民六庭2025年度发改案件评查成果
- 最高人民法院（2019）最高法民申2852号民事裁定书
- 最高人民法院（2015）民一终字第86号民事判决书
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）
- 《中华人民共和国民法典》
- 《建设工程质量保证金管理办法》
本分析基于截至2026年9月27日的公开信息整理。