# 律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行） - 业务指引 - 物业管理专业委员会 - 专业委员会 - 业务研究大厅 - 东方律师网

**发布日期：** 2025-08-13

**来源：** https://www.lawyers.org.cn/info/ccbf53e2d70045478b17d285352cb6c4

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律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行） - 业务指引 - 物业管理专业委员会 - 专业委员会 - 业务研究大厅 - 东方律师网 会员登录 快速登录 会员帐号登录 操作指引 登录中 执业证号/统一社会信用代码(字母小写) 密码 大写锁定已打开 中国律师身份核验登录 中国律师身份核验操作指引 注销人员证明申请入口 | 忘记密码？ | 会员须知 “上海律师”手机APP扫码登录 会员须知 申请实习证 两公律师转社会律师申请 注销人员证明申请入口 结业人员实习鉴定表申请入口 网上投稿 《上海律师》 切换新版 协会介绍 行业党建 行业资讯 业务研究 律师文化 会员服务 当前位置： 首页 >> 业务研究大厅 >> 专业委员会 >> 物业管理专业委员会 >> 业务指引 首页 研究动态 专业委通知 专业论文 案例评析 法讯 研究成果 业务指引 专业委信息 要闻·立法动态 律师文库 ESG | 保险 | 并购与重组 | 财税与海关 | 城市更新（征收） | 调解 | 房地产 | 反垄断与反不正当竞争 | 反舞弊与刑事风控 | 非银行金融 | 公司与商事 | 国际法 | 国际贸易与自贸区 | 国际投资与一带一路 | 国资国企 | 海事海商 | 环境资源与能源 | 会展与旅游 | 婚姻家事 | 建设工程与基础设施 | 教育 | 基金 | 金融工具与金融基础设施 | 劳动与社会保障 | 民商事诉讼 | 民事 | 破产与不良资产 | 企业法律顾问 | 企业合规 | 社会公共服务 | 社会公益与法律援助 | 社会治理与社会矛盾化解 | 数据合规与网络安全 | 数字科技与人工智能 | 体育 | 未成年人权益保护 | 文化传媒 | 物业管理 | 现代物流 | 乡村振兴 | 刑法与刑事辩护 | 刑诉法与刑事辩护 | 行政法 | 银行 | 医药健康 | 政府法律顾问 | 证券合规与纠纷 | 证券 | 知识产权 | 仲裁 律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行）     日期：2025-08-13     （本指引于   2025年8月12日上海市律师协会业务研究指导委员会通讯表决通过，试行一年。试行期间如有任何修改建议， 请点击此处反馈 ）   定义 本指引 中的 “ 物业服务费催收法律服务 ” ， 是指 律师事务所 接受委托人的委托，指派律师在授权范围内 为委托人提供制定、完善物业服务费催收制度，培训、指导员工进行物业服务费催收，或代为催收物业服务费的 非诉、诉讼法律服务。 第一章    总   则   第一条   为了保障律师依法履职，规范律师提供物业服务费催收法律服务 的流程 ，根据 《 中华人民共和国民法典 》 《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国律师法》 《 物业管理条例 》 等法律法规 的规定，制定本指引。 第二条   本操作指引供本市律师 提供 物业服务费催收 法律服务 时参考。 第三条   律师 提供 物业服务费催收 法律服务 时 ，应当坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，勤勉尽职，恪守律师职业道德和执 业 纪律，维护法律的正确实施。 第四条   律师 提供 物业服务费催收 法律服务时 ，应当依据当事人的委托，在 授权范围 内依法提供法律服务，不得损害委托人的合法权益。 第五条   律师 在提供 物业服务费催收 法律服务过程中 所知悉的 当事人商业秘密、 个人信息 、 隐私等 ，应当 严格遵守有关法律法规关于保密的规定，不得泄露他人商业秘密、个人隐私及个人信息 。 第六条   本指引所称物业服务费， 是指由物业服务人收取的物业费、 停车管理费 、 公共能耗费等。 其他临时性收费、 增值 服务收费 、 代收水电费 可参照本指引执行。 第二章    物业 服务 费 催收 非诉服务 第七条   律师 根据物业服务 人 的委托和授权， 指导 、 培训 物业服务人 开展物业服务费催收工作， 或代为提供 物业费 催收 非诉法律 服务，如发送律师函 、参与 诉前沟通、调解等 ，并配合做好材料归档工作。 第八条   律师 根据物业服务人的委托和授权， 协助 物业服务人起草、 制定、修改、 完善 《物业 服务费 催收制度》 ，对 物业服务人 的 人员 进行 内部制度 培训 。 第九条   律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与 物业服务人 的项目经理或负责人进行沟通，了解 欠费原因，协助物业服务人完成 物业服务费催收各项工作的开展。 第十条 律师在开展物业服务 费 催收法律服务的过程中，可以定期与 物业服务人 的法务 部门 、 财务部门等 各职能部门进行沟通， 就 物业服务费催收相关的日常法律工作或诉讼仲裁工作 进行交流 （包括但不限于提供催收方案、提示诉讼或仲裁时效、提供采取何种催收措施的法律建议 、 提供相应的法律法规 和 政策咨询 、 提供 相关法律支持） ， 协助 物业服务人 确定物业服务费催收所需的各项财务数据（包括但不限于待催收物业服务费用的业主 房屋坐落 、姓名、欠费 名目 、欠费 周期 、收费标准、违约金） 。 第 十一 条   律师可以提醒 物业服务人 各项目管理中心根据统计的欠费情况表 向业主发出催收函 。 律师 根据 物业服务人 的授权和 委托可以向 业主发出律师函 或 进行 电话催收。 律师 通过 邮政 挂号信或 EMS方式向业主 发送律师函 的 ， 应留存送达记录（如整付零寄交寄清单、 EMS快递单、邮政官网物流信息网页截图等）。律师 发送电子催收函（如微信、短信、邮件） 的， 应注明业主身份信息（ 房屋坐落 /姓名），并留存送达记录（如截图、已读回执 等 ， 并建议留存原始信息载体 ）。 律师 通过 邮政 挂号信或 EMS方式向业主 发送律师函 的 ，可 根据实际情况同时进行电子送达 。 律师 受委托发送律师函 的， 在 处理业主个人信息时应遵循最小必要原则，禁止用于催收外的其他用途；电子 方式 催收 ， 应 尽量部分 隐去身份证号等敏感信息。 电话催收应做好必要的信息记录， 并 反馈 给物业服务人以 改善客户关系、提高服务质量。 第 十二 条   物业服务人 收 交 人员或承办律师在寄送催收函或律师函时应当认真核实业主信息，包括 业主 姓名、房 屋坐落 、有效送达地址、联系方式等，防止寄送错误。 催告内容应包含： 前期物业服务合同 / 物业服务合同约定的收费 标准 、欠费周期、欠费金额、 交 费方式。有条件的可以提供收费二维码、开具发票二维码。 第 十三 条   寄送挂号信的， 应在挂号信信封准确填写业主 姓名 和房屋坐落，如信函有编号的，可同时注明信函编号。填写完毕后应将邮局提供的条形码凭条粘贴在挂号信的信封一角，然后批量扫描信封页面，相关扫描文件归档留存。 邮局会在寄送后会向寄件人提供《整付零寄交寄清单》，并加盖寄送当日的邮戳。《整付零寄交寄清单》中的邮件号码与信封扫描件中条形码可一一对应。 第 十四 条   寄送邮 政 EMS的，应当 准确 填写业主姓名、 有效收件地址 ，并在内件品名一栏标注 欠费 房屋坐落 + 某某（业主姓名）物业服务费催收函或律师函 编号，其中函编号在函中也应予以注明 。 第 十五 条   挂号信或EMS寄送完成后，应 登录中国邮政官网 “邮件查询”界面 查询《寄件物流信息》并打印， 然后 到附近邮局或交予邮局工作人员进行盖章 （ 需注意 ：中国邮政官网可查询半年内的挂号信物流信息、一年内的 EMS物流信息，超过前述期限后无法查询；部分邮局网点认可在打印的《寄件物流信息》加盖邮戳印章，建议提前与网点确认清楚后再行前往 ） 。 第 十六 条   寄送挂号信 或 EMS后，按要求保存《催收函》或《律师函》 《 整付零寄交寄清单 》 及 EMS快递单 等文件。 若 挂号信 或 EMS未妥投时须保留退件凭证作为催收记录 。 第 十七 条   原则上不建议通过其他快递方式寄送催收函或律师函，如采用其他快递方式寄送的，寄送方式、存档要求等应当注意的事项参考寄送挂号信和邮 政 EMS。 第 十八 条   完成上述寄送流程，取得相关寄送凭证后，应当对上述信息及时进行汇总，填写统一要求的表格 并 与上述凭证一并保存，存放于每户业主信息档案袋，或者按照 物业服务人 要求通过其它形式存档。 第 十九 条   上述保存材料应当进行扫描，留存电子档案， 电子存档应包括 函 件扫描件、 整付零寄交寄清单、 EMS快递单、 物流查询截图、 退件凭证等 ，并报 物业服务人 法务或主管部门备案。 第 二十 条   律师应 结合 发送 《 催收函 》 或 《 律师函 》 后 业主 交 纳物业服务费的情况，建议 物业服务人 是否 通过 提起诉讼 或 调 解 等方式 化解矛盾 。 第二十一条 律师可以提醒 物业服务人 及时、定期向欠费的业主进行催收 并留存相关证据 ，避免超过诉讼时效。 第二十二条 物业服务 人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以 提醒 物业服务 人 选择适合的调解机构，并征得争议双方的同意。基于物业费争议标的小、案情相对简单、存在调解基础等事实，可以首选 物业服务人 在管物业的居委会、业委会和辖区街道司法所作为调解机构，也可选择其他依法设立的具有民事争议调解职能的组织。需要注意的是，前 三 者调解不收取费用，而其他第三方调解组织会适当收取调解费用，律师 可以 提前与调解机构联系，了解调解的申请流程以及调解 员 的情况。如条件允许， 可以 与调解 员 提前沟通争议内容、性质、焦点、初步调解方案等。 第二十三条 物业服务 人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以建议物业服务人在调解协议中明确各方的权利义务、履行方式、履行期限等内容，注意确保各方当事人的主体信息准确无误。对于可能出现的违约情况，也应建议明确约定相应的责任和处理方式。 鉴于物业服务费催收的特性，律师应尽量争取对方当事人通过即时履行的方式进行调解，以减少物业服务人后续催收成本及资金占用成本。 第二十四条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，对于无法即时履行的调解协议，律师可以建议物业服务人向有管辖权的人民法院申请司法确认。 第二十五条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，协议生效后，律师可以 监督协议的履行情况，促使各方按照协议约定履行义务。对于一些需要长期跟踪的案件， 律师可以 提供后续服务，如定期回访、解决履行过程中出现的争议等 并最终归档 。 第 三 章    物业服务费诉讼 第 二十六 条   律师可以指导 物业服务人 根据业主欠费统计表制作物业服务费催 收 台账 （ 格式见附件 1 ） ，做到一户一档案，定期汇总，做好诉讼前的资料整理、汇总工作。 第 二十七 条 律师可以在接受委托前充分审核小区物业服务合同 /前期物业服务合同，确认物业费请求权的合法性。同时，律师可以审核物业服务人过往催收记录以便充分评估项目回款情况、律师费费率情况，催收记录包括但不限于催收短信、张贴的催收函照片、催收函 （ 格式见附件 2） 、律师函 （ 格式见附件 3） 、居委会或街道协助催收的证明文件。 第 二十八 条   律师接受 物业服务人 委托后，可以结合小区实际情况，重点了解物业服务现状和 业主拒 交 事由 。必要时，应走访居委会、业委会了解情况，做好诉讼效果与影响的风险评估工作，视情况向 物业服务人 提交重大决策事前风险提示。 第 二十九 条   律师接受 物业服务人 委托后， 可以与物业服务人 建立催收工作群， 并要求 物业服务人 确定一名工作人员与律师对接，协助律师搜集、完善证据，核对业主信息 和回款情况 ，做好诉讼辅助工作。 第三十条 律师接受物业服务人委托后， 可以 根据物业服务人提供的欠费业主信息，调取欠费业主户籍档案资料（口卡）。上海市律师至公安机关调取当事人户籍档案资料（口卡）需要提供如下材料： （一） 人口信息查询申请表（一名被查询人一表，格式见附件 4 ）； （二） 物业服务人委托书（可列多名被查询人）； （三） 律师事务所介绍信（可列多名被查询人）； （四） 查询律师的律师证复印件（同时携带原件供核对）。 第 三十一 条   结合调取的欠费业主户籍档案资料（口卡），律师可 起草 或完善 起诉状 （ 格式见附件 5 ）、 制作证据目录 （ 格式见附件 6 ） ，交由 物业服务人 核对无误后盖章。 第 三十二 条   若 存在 《 前期物业服务合同 》 / 《物业服务合同》约定逾期 交 纳物业费滞纳金 /违约金 过高的情形，律师 可 建议 物业服务人 主动予以调 降 ， 以便帮助物业服务人节省诉讼费成本， 实践中法院支持的滞纳金 /违约金 有限或不支持。 第 三十三 条   针对 批量物业服务费案件立案，目前上海各基层法院一般由诉讼服务中心专门窗口或 法院 专人负责，律师应根据不同法院的要求将案件送到指定的诉讼服务中心 或法院窗口 立案 。 立案需递交的材料如下 （《立案材料清单》见附件 7） ： （一） 委托手续 ：授权委托书 （格式见附件 8） 、律师事务所出庭函 /所函、律师证复印件； （二） 主体资料 ：物业服务人营业执照复印件（建议加盖公章）、法定代表人 /负责人身份证明书 （格式见附件 9） 、被告业主户籍档案资料 （自然人业主） /企业信用信息公示系统截图 （企业业主） ； （三） 诉讼材料 ：民事起诉状 （格式见附件 5） 、证据目录 （格式见附件 6） 、证据材料（部分法院要求提供调解不成功的证明材料）； （四） 其他 ：送达地址确认书 （格式见附件 10） 、胜诉退费银行账号确认书 （格式见附件 11） 。 第 三十四 条 针对不确定欠费 房屋 业主 或 缺少 欠费 业主身份信息的案件，律师可与其他正常案件一同递交法院，并向法院申请开具诉前调查令，调取欠费周期内的房屋不动产登记簿及房地产交易内档（主要需调取房屋买卖合同 /商品房预售合同/商品房出售合同）。调取前述材料后，律师可 获得 欠费房屋业主的信息，再 根据前述信息 补充调取欠费业主户籍资料（口卡）、更新起诉状后向法院重新递交起诉材料。 第三十五 条   律师向法院递交起诉材料后，应 及时 调取 不动产权登记资料， 包括 调取 原始凭证 （ 房屋交易内档 ，根据需要调取 ） 和 调取不动产 登记薄 （ 产调，每套房屋均需调取 ） 。 第三十六 条   律师待 调取不动产 登记 资料 后， 应 根据 欠费房屋登记产权人的实际情况 及时更正 并 重新提交 准确的 起诉材料。 第三十七 条 上海各区基层法院在立案 和 开具 诉前 调查令等方面 以及 上海各区自然资源确权登记事务中心在律师调取不动产登记资料受理方面存在不同口径，律师可提前了解不同法院及自然资源确权登记事务中心的受理口径（见附件 12 ），避免重复工作。 第三十八 条   针对 物业服务 费催收类的物业服务合同 纠纷案件 ， 法院会先行组织诉前调解或指定调解委员会进行调解。      第三十九 条   诉前调解阶段业主愿意 交 纳物业服务费的，律师 可 向 物业服务人 释明不再主张 逾期 滞纳金 /违约金 ，如若 物业服务人 仍坚持 主张 的， 可 向其说明相应的 风险及后 果。 第四十 条   依据最高人民法院关于印发《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的通知第五条： “ 基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。 ” 多数物业服务 费催收类的物业服务合同 纠纷案件 会 采用小额诉讼程序，一审终审。 针对同小区物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件的首案，在业主争议较大、业主与物业服务人矛盾较多的情况下，建议律师审慎采用小额诉讼程序，防止因首案物业服务费被调降而导致整个小区同类案件物业服务费被调降的情况。 第四十一 条   法院正式受理案件后 ，律师应适时了解案件承办人情况 并可依法申请调取与案件相关的书证、物证等（如物业小区备案四至范围、物业合同备案信息等）；针对被告的答辩情况以及可能提出的抗辩理由（如诉讼时效抗辩、服务质量瑕疵抗辩等），提前制定应对策略 。 被告 提交证据的，律师应准备好证据质证意见。 针 对业主提出的下列典型抗辩事由时， 律师 可作如下答辩准备： （一）房屋未交付或未入住 依照 商品房 预售合同 /出售合同 及实际情况，房屋已具备交付条件并送达交付通知 书的 ，业主不得以未实际占有或放弃权利为由拒绝履行 交 费义务。 （二）房屋存在质量问题 1.保修期内质量问题：说明修复责任主体为建设单位，物业服务人已履行协助报修义务并提供沟通记录； 2.公共部位维修： 保修期内的， 说明修复责任主体为建设单位 。超过保修期的， 释明应通过专项维修资金程序解决，与本案物业费 纠纷 属不同法律关系 。提供物业服务人已履行协助报修义务或启动专项维修资金申报程序并提供相关沟通记录、工作联系单等 ； 3. 自用部位维修：强调属另行收费的特约服务 /增值服务 范围，出示《特约服务 /增值服务 协议》或服务价目表 ； 4.确属物业服务人维修范围：物业服务人 应当说明已经进行了维修，并提供证据 （ 包括但不限于 报修单、维修单、业主回访记录 ） 。 （三）物业服务瑕疵主张 1. 否认整体服务不达标，要求业主就 “ 根本性违约 ” 承担举证责任； 2. 出示保洁 /安保/ 保绿 /设施 设备维护记录等，证明已履行合同基本义务 。 （四）财物损失索赔 1. 区分保管合同与秩序维护义务，引用《上海市住宅物业管理规定》第六十一条说明车辆保管需另行约定； 2. 提供安保巡逻记录、监控检修报告等，证明已采取合理安防措施； 3. 提示业主应另案主张侵权责任，与物业费纠纷非同一法律关系。 （五）相邻权益纠纷 1. 确认物业 服务人 已履行《物业管理条例》第四十五条规定的劝阻、报告义务； 2. 出示《违章整改通知书》及行政主管部门回执，证明无管理过错； 3.说明业主应通过相邻权诉讼或业委会协调另行解决。 （六）公共权益争议 1.核查被侵占设施权属文件，明确侵权主体非物业服务人； 2.侵占小区公共用房或者公用设施损害的全体业主的权益，提示业主应另案由业委会代表业主诉讼，与物业 费 纠纷非同一法律关系。 同时，出示物业服务人出具给侵权主体的《整改通知书》或协助沟通的记录。 （七）选择性 交 费（跳 交 / 交 费不连续） 1.核对 交 费周期与合同约定的一致性； 2.提供欠费期间物业服务记录，证明欠费期间物业持续提供服务。 （八）原物业服务人退出后，新的物业服务人对原物业服务人溢收物业服务费的追讨 1. 原物业服务合同终止后，溢收部分的物业服务费和车位管理费，如原物业服务人不将上述费用退还给业主，新的物业服务人可以直接起诉原物业服务人，不需要以业主名义提起群体诉讼 ； 2.新的 物业服务人 需要向业主核对原 物业服务人 溢收部分的物业服务费的具体金额，向法院提交收款明细表、发票、收据、转账截图等。如原 物业服务人 提供溢收部分的物业服务费和车位管理费的详单，经公示业主不提出异议，可以直接作为定案依据。 第四十二 条   如果 被告 提出反诉的， 律师 应就 该反诉请求 是否符合反诉条件 （是否基于相同当事人、相同事实、法律关系、 与本诉诉求有 因果关系） 及时提交书面答辩意见，尤其在小额诉讼中，更要注意 被告 提出的反诉是否成立 （如因反诉导致案件转为普通程序，将增加原告诉讼成本）。 第四十三 条   如 案件进入 二审 阶段 ，律师应注意搜集新证据，重点围绕上诉理由组织代理意见，按法院通知参加庭审，履行代理职责。 第四十四 条   律师在开庭之前，可检查以下几项工作： （一）核实开庭时间、地点、审判人员组成等信息，并再次确认是否已告知委托人 ； （二）开庭之前，应对委托人说明庭审程序、每个环节的目的。委托人出庭的，律师应确定委托人与律师如何分工配合，并说明法官可能询问委托人的问题 ； （三）再次检查卷宗材料是否完整、有否遗漏，各种文件是否复印齐备 ； （四）是否已准备好证据目录清单、证据原件及复印件，是否已按清单顺序装订整理；证据是否已在举证期限内提交、证人是否已妥善安排 ； （五）询问委托人是否愿意调解，如其愿意调解，应商讨可以接受的调解方案和调解策略。调解方案应经委托人确认。 第四十五 条   庭审过程中律师 应按法庭程序安排，向法 庭 逐项举证，并说明证据名称、证据来源及证明对象和内容，涉及到微信记录、邮件等电子证据可事先采用可信时间戳或公证方式固定证据。 第四十六 条   律师在开庭质证时，应当围绕证据的真实性、关联性、合法性进行，针对证据证明力有无以及证明力大小进行陈述、说明或辩驳。 第四十七 条   律师发表首轮辩论意见之前，应尽量整理辩论提纲，辩论提纲通常由案件基本事实和证据、法律适用两部分组成。 第四十八 条   律师发表辩论意见，应围绕本案争议焦点进行简明扼要的阐述，辩论意见应具备逻辑性和层次性。在委托人出庭的情况下，注意询问委托人是否发表补充辩论意见。 第四十九 条   律师在法院组织的调解中，应尽量听取对方的意见，配合法官调解工作，并注意掌握调解的策略、技巧。若双方均有调解意愿，但在法庭上难以当场达成一致意见的，律师可建议双方在休庭期间继续进行庭下调解。 第五十 条   在诉讼 过程 中律师应该掌握当事人为达成调解协议或 和 解协议 做 出妥协而认可的事实，但不得在其后的诉讼中将该等事实作为对其不利的证据。 第五十一 条   庭审结束后，律师可根据案情需要及时向法院提交书面代理意见，并附卷一份。 第五十二 条   法院判决书若是律师代收的，律师应在收到后立即告知委托人，并尽快交付给委托人。律师应保留好寄件凭据或当面请委托人签收，相关书面材料均应入卷。 第五十三 条   案件审结后，与本案有关的书面往来材料，律师应按照《律师业务档案立卷归档办法》的要求复印并整理入档保留，电子往来数据、录音录像资料需备份保存；案件结束后，统一装订归档交律师事务所保管。 第五十四 条   律师在执行阶段应以合适的形式对委托人作必要的风险告知。 建议作如下风险告知： （ 一） 超过申请执行时效申请执行，被执行人对申请执行时效提出异议，人民法院审查认为异议成立的，将裁定不予执行 ； （ 二） 被执行人的清偿能力不足时，可能导致申请执行人的债权全部或部分不能实现。 第五十五 条   申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 第五十六 条   律师代理申请人申请执行案件时，被执行人不能清偿生效法律文书确定的债务时，若存在其他可被执行的主体，应依法申请法院追加被执行人。 第五十七 条   律师根据代理诉讼过程中获取的争议双方意见，对 物业服务人 的管理提出建设性意见，帮助 物业服务人 改善营商环境、客户关系和服务质量，健全完善规章制度。 第 四 章    物业服务费诉讼常用法律适 （本章见附件 13） 第 五 章    催收相关材料的保管 与信息保护 第五十八 条   催收相关材料包括 但不限于 业主身份证（或者营业执照）、商品房 预售 /出售合同 、 房屋买卖合同、 房屋交付使用通知书、房屋验收表、钥匙签收单、业主资料卡、委托银行代收款协议、（临时）业主规约、欠费清单、车位租用 /服务协议书、催收记录，催收函、律师函、代交水电等费用发票 等一系列材料 。 律师可以建议 物业服务人 指定财务人员或专人对催收相关材料按照企业要求进行存档管理，按月进行汇总，并报 物业服务人的 法务部门或负责人。档案材料应当妥善保密，方便查询。 第五十九 条   律师可以建议 物业服务人 按照本操作指引建立电子档案，以户为单位建立催收记录文件夹，将与该户催收相关的所有资料放入文件夹，或者按照 物业服务人 规定存入指定办公系统。 催收相关材料 或电子档案中涉及身份证、合同等敏感信息的，应做好信息保密工作，防止泄露。 第六十 条   律师可以建议 物业服务人 要求物业服务中心员工尽量通过与业主沟通方式解决物业管理欠费问题，减少通过法律手段，特别是诉讼手段向业主催收物业管理费用及其它应交费用。 第六十 一 条   在通过法律手段催收物业管理费的同时，律师可以建议 物业服务人 服务中心工作人员加强与业主的沟通，提升物业管理服务水平，增强业主对服务的体验感，保持项目管理品质的不断提升。 第六十 二 条   律师可以建议 物业服务人的 法务部、审计部、财务部指派专员，定期或不定期的对各项目物业服务费收 交 情况进行检查。在必要时，可委托外部律师团队对物业催收工作进行检查。 检查的内容包括催收 流程的合法性（如方式方法是否存在违法违规）、催收 记录完整性（如催收时间、方式、反馈）、个人信息保护措施（如第三方信息泄漏风险）、诉讼合规性（如 诉讼 时效 、 业主信息更新情况 ）。 检查后应当及时汇报检查情况，根据检查情况确认需要整改的事项。 第六十 三 条   律师可以建议 物业服务人 将催收材料有关人员的保管义务列入企业相关人事制度，若发现违规情况可按照企业相关人事制度处理。 第 六 章    附   则 第六十 四 条   本指引由上海市律师协会物业管理 专业委员会 起草，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考 ， 并根据具体案件情况灵活适用 。 本指引 由 上海市律师协会物业管理 专业委员会 根据现行有效的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若 相关 法律、法规发生变化， 应 以新的法律、法规及新的情况进行调整，承办律师以及 物业服务人的 法务人员、管理人员应关注新的法律、法规的变化。       执笔人： 宋安成   上海市律师协会物业管理 专业委员会主任 上海市锦天城律师事务所 李瑶瑶   上海市律师协会物业管理 专业委员会副主任 北京德和衡（上海）律师事务所 艾   克   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海众华律师事务所 底雪梅   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海九州通和律师事务所 郭振乔   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海邦信阳律师事务所 何金成   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海申浩律师事务所 黄太来   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 北京市两高（上海）律师事务所 江佳燕   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 北京中凯（上海）律师事务所 吉   磊   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 北京盈科（上海）律师事务所 陆   建   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海市通浩律师事务所 梁钰琦   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 北京天驰君泰律师事务所上海分所 马嫄媛   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海汉盛律师事务所 潘晨炜   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海市诚至信律师事务所 王书楷   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海通伦律师事务所 夏   晶   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海市建纬律师事务所 颜一峰   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海大沧海新闵律师事务所 庄浩波   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 上海邦信阳律师事务所 张庆生   上海市律师协会物业管理 专业委员会委员 北京京都（上海）律师事务所 朱晓薇   上海市律师协会物业管理 专业委员会干事 上海市金马律师事务所 附件 1 物业服务费催收台账 序号 小区名称 地址 ( 路名 ) 楼号 室号 业主姓名 / 名称 身份证号 / 信用代码 联系电话 房屋面积 物业费标准 欠费周期 欠费月数 欠缴物业费 欠缴能耗费 ( 如有 ) 欠缴停车费 ( 如有 ) 违约金 总计 备注 ( 欠费原因 ) 1                                   2                                   3                                   附件 2 物业服务费催款函   ___ 先生（女士）： 您好！非常感谢您对小区物业管理服务工作的一贯的理解与支持！ _________ 公司是 _________ 小区合法的物业管理服务提供单位，收取物业管理费用是物业公司为业主开展服务的前提条件。按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业管理费是您应履行的义务。现截止到 __ 年 __ 月   __ 日，您名下的 ____ 市 _____ 路 ____ 弄   _____ 号 _____ 室，已拖欠物业 服务 费人民币 ____ 元，现要求您在收到本函后于 __ 年 __ 月 __ 日之前到物业公司管理处缴纳上述费用，或者直接支付到 _____ 账户 （ 附账号： ____ 或扫描下方二维码支付 ） 。 再次感谢您对物业管理服务工作的支持，如在物业管理方面有任何要求或建议，请直接拨打我们的服务电话： __________ 。 温馨提示：您也可扫描本函底部二维码完成在线缴费，避免排队等候！   二维码区域   顺颂商祺 !                                               ______物业管理有限公司                                                       __年 __月 __日   附件 3 _____事务所律师事务所 律师函 ____先生(女士) ___律师事务所(以下简称“本所”)是上海司法局批准成立的具有合法资格的律师从业机构。签字律师具有合法的执业资格。本所受____公司的委托，就该司向您收取物业 服务 费事宜，郑重向您致函 : ___ 物业管理（服务）有限公司是 ___小区合法的物业服务者，收取物业 服务 费用是物业公司为业主开展服务的前提条件。按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业 服务 费是您应履行的义务。现截止到 __年__月__日，您名下的___市___路___弄____号____室，已拖欠物业 服务 费人民币 ___元，现要求您在收到本函后于__月__日之前到物业公司管理处缴纳上述费用，否则该司将会依法采取司法措施来保护自己的权益和广大业主的共同利益。同时本律师提醒您: 1． 如您的拖欠行为迫使该物业公司采取司法措施来保护自己的权益，则势必给您造成一定的消极影响 :例如费用的增加、支付相应的违约金，而且您的拖欠行为被视为缺失诚实信用的行为。 2． 切勿漠视自己的缴费义务和该物业公司的合法权益，您不履行交费义务已经侵犯了上海 ___物业服务有限公司的合法权益和广大业主的合法权益 。 顺颂商祺 ! ___律师事务所 ___律师 __年__月__日 附件 4 人口信息查询申请表   根据您提供的查询条件形成此查询申请表，表示您已熟悉并了 解以下内容：   查询人单位   单位联系电话   查询人电话   查询人姓名   查询人证件号   承诺内容： 1.本查询表仅供查询人依法用于履行国家机关职责、承办法律事务和公证事项需 要。 2.公安机关无法进 一 步核实查询人申请的真实用途，非用于前述用途 ， 责任由查 询人承担。 3.上海市居住证管理系统查询的在沪居住登记住址可能与实际居住地址 不一致 ，   仅供参考。 4.违反规定向他人出售或者提供公民个人信息，构成犯罪的，依法追究刑事责任；   尚不构成犯罪，构成违反《治安管理处罚法》或《居民身份证法》规定的，依法给    予行政处罚 。       被查询人单位   公民身份证号码   查询原因 民事 诉讼 查询内容 户籍信息   附件 5 民事起诉状 原告： xx 物业管理有限公司 住所： xx 法定代表人： xx    职务： xx    被告： 姓名或企业名称 ， 性别 ， xx 年 xx月xx日 生，住 xx 市 xx区xx 路 xx 弄 xx 号楼 xx 室，联系方式： xx 诉讼请求： 一、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费人民币 xx 元； 二、依法判令被告向原告支付 逾期付款违约金 人民币 xx 元； 三、判令本案诉讼费用由被告承担。 （上述 各项费用共计 人民币【】元） 事实与理由： xx 年 xx 月 xx 日，原告与 xx 小区 建设单位 / 业主大会签订 《 前期物业服务合同 》 / 《物业服务合同》，约定自 xx 年 xx 月 xx 日起至 xx 年 xx 月 xx 日止 ， 由 原告为 xx 市 xx 区 xx 路 xx 弄 xx 小区 （ 以下简称 “系争小区” ） 提供物业服务 。 前述 合同期满后， 原告继续为系争 小区 提供物业服务，直至 xx 年 xx 月 xx 日 为止（如有）。 被告 系 xx 市 xx区xx 路 xx 弄 xx 号楼 xx 室房屋业主 。 根据《前期物业服务合同》 /《物业服务合同》第xx条约定，业主应按照 住宅 xx 元（含税） /月·平方米，办公及商业 xx 元（含税） /月·平方米的标准支付物业服务费， 并按照应付未付金额 日千 /万 分之 xx 的 标准 支付违约金 。然 ， 被告至今未支付 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日期间的物业服务费人民币 xx 元。原告多次催讨无果，为维护自身合法利益，特向 贵院起诉 ，望 贵院 判如所请。 此致 xx 市 xx 区人民法院   具状人： xxx     日期： xx 年 xx 月 xx 日   *有多数被告的，可将《物业费催缴台账》中的房屋、业主、欠费信息等数据批量导入至《民事起诉状》，具体操作方法如下： 第一步：准备数据源（《物业费催缴台账》） 整理 Excel表格，确保首行为字段名，数据规范无空行，保存关闭。 第二步：创建 Word模板（《民事起诉状》） 打开 Word文档，输入固定内容（如诉状模板），在需插入数据的位置点击“邮件”-“选择收件人”-“使用现有列表”，导入Excel文件。 第三步：插入合并域 光标定位到占位处，点击 “插入合并域”选择对应字段（如«姓名»），依次完成所有占位符设置。 第四部：批量生成文档 点击 “完成并合并”-“编辑单个文档”，选择“全部记录”自动生成合并文档，每个Excel行生成独立页面，形成包含所有记录的Word文件。 附件 6 证据目录 备注：以下份数均按被告人数 +1准备 序号 证据名称 证明对象 备注 1 房地产基本信息 被告系涉诉房产的产权人 交易中心调取 2 商品房销售（预售） 合同 被告作为业主的主资格及   管理费缴纳主体的资格 开发商处调取 3 房屋交付使用交接书 房屋已交付 如欠费业主不动产登记时间晚于开发商交房时间，可增加该 项 证据材料，用于证明业主应缴纳物业费的起始时间 4 物业服务合同 物业费缴费依据 物业服务合同包括前期物业合同及业主委员会签署的物业服务合同；根据欠费期间提供对应的物业服务合同 5 街道证明 /退盘交接书/业主大会函 该项 证据材料 适用于存在 “事实服务”的物业服务 人 ，通过相关文件证明事实服务期间 6 业主规约或临时业主规约 业主对遵守小区管理制度的承诺 业委会成立的提供业主规约， 未成立的提供业主临时规约 7 催收 记录 公司履行 催收 义务的证明 如催收函、挂号信邮寄及签收记录 8 保安、保洁及维修服务的记录 证据物业管理公司提供了 物业管理服务 部分 法院要求提供 10 车位租用 /服务协议书 拖欠车位服务费 如有租赁地上车位情况， 可 提供 该项证据材料 11 代缴水、电等费用发票 公司代缴的事实及具体金额 如 属于 商业、办公用房， 可能 存在代付水、电费情况 备注： 根据每个物业小区的不同，本证据目录应当予以调整 。 考虑到物业费 催收 案件 有 调解结案 的可能性 ，可 先行 提供一些简单的证据，只要说 明 被告系 业主，且存在 欠费的情况 即可 。   提供人： xxx 特别授权代理人： xx x 日期 ： xx 年 xx 月 xx 日 附件 7 物业服务费诉讼立案材料清单 序号 材料 清单 说明事项 备注 1 民事起诉状 （ 可附违约金计算表 ） 具体诉讼请求、事实与理由 原件 ， 按被告人数 +1准备 部分法院需提交要素式起诉状 2 营业执照 原告主体资格   复印件盖公章，一式一份 3 法定代表人身份证明书 原件 ， 一式一份 4 法定代表人身份证复印件 一式一份 5 被告身份证 /户籍信息/护照   /营业执照 被告主体资格 复印件，一式一份 6 授权委托书 代理权限 原件 ， 一式一份 7 被授权人身份证 复印件 /律师执业证复印件 代理人身份证明 复印件 ， 一式一份 8 送达地址确认书   原件 ， 一式一份 9 胜诉退费账号确认书   原件 ， 一式一份   附件 8 委托书 兹委托 ___ 为你院受理的 ______ 物业管理有限公司与 ___ 一案中 ___ 的代理人，并希于开庭审理前通知代理人，以便出庭。 代理权限： 特别授权，包括但不限于 代为调查，提供证据，行使转委托权； 代为出庭，代为承认，变更，放弃诉讼请求； 进行调查，申请撤诉；提出反诉；代为调解、和解、上诉； 代为申请强制执行、代收执行款； 代为签收法律文书。 此呈 人民法院                                            委托人： ___________                                          20__年__月__日   附件 9   法定代表人身份证明书 _________ 在我公司任董事／总经理职务，是我公司的法定代 表人。 特此证明。                                                  （公章）                                                  20__年__月__日   附件 10 上海市          区 人民法院 当事人送达地址确认书   案号   案由     告知事项 1、当事人应当如实提供正确、有效的送达地 址。 2、当事人同意电子邮件、移动通信等电子方式送达诉讼文书的，应如实填写相关内容。 3、当事人确认的送达地址、电子邮箱、手机号码等适用于各法律程序 ，包括一审、二审、 再审、执行。 4、诉讼或者执行期间，当事人如果需要变更送达地址、电子邮箱、手机号码等，应及时以 书面形式告知人民法院变更后的送达地址、电子邮箱、手机号码等。 5、如果当事人提供的送达地址、电子邮箱、手机号码有误，或不及时告知变更情况，致使 诉讼文书无法送达或者未及时送达，当事人将自行承担由此可能产生的法律后果。 6、电子邮件送达由上海法院官方邮箱12368@court.shanghai.gov.cn发送。 7、电子送达方式包括法院发送诉讼文书至当事人确认的电子邮箱，或由当事人登录中国审 判流程信息公开网、上海法院诉讼服务网、 “上海法院12368”微信公众号、“上海移   动微法院 ”微信小程序、上海“一网通办”诉讼服务和“随申办 市民云 ”APP诉讼服务   查看。 8、采用电子方式送达的，一般不再进行其他法定方式送达。 9、   相关规定，见本确认书后页。 当事人   身份证号码 / 统一社会信用代码   代理人   身份证号码   律师执业证号码     是否同意电子方式送达     R 是 □否 电子邮箱   手机号码       邮寄送达   地址 联系人   送达地址   电话 (手机)号码   邮编         当事人 确认 R   我已阅读（听明白）本确认书的告知事项，提供了上述送达地址、电子邮箱、手机号码等相关信息，并保证所提供的各项信息内容正确、有 效。   当事人 （ 签章 ） 备注     附件 11 上海市            区人民法院 当事人 “胜诉退费”银行账号确认书   案由   案号     告   知   事   项 1、为便于当事人及时收到人民法院应退还的诉讼费用，当事人(包括   本诉和反诉 )应如实提供用于接收“胜诉退费”的 本人银行账号。 2、为保障当事人合法权益，除胜诉方自愿承担或者同意败诉方 直接向   其支付其预交但不应负担的诉讼费用外，应当填写 “胜诉退费”银行账   号，并由 本人签字确认，当事人有多个的，应由多个当事人共同签字确   认。 3、当事人确认的“胜诉退费”银行账号适用于各个诉讼阶段，包括一   审、二审、再审、执行。 4、在案件审理期间及人民法院退还费用前，如果“胜诉退费”银行账    号有变更的，当事人应当重新填写新的 “胜诉退费”银行账号，便于法   院及时作出相应变更。 5、如果提供的“胜诉退费”银行账号不准 确，或者不及时告知变更后 的 “胜诉退费”银行账号，当事人应自行承担由此可能产生的后 果。     银行   账号 当事人   联系方式   开户行 (写明网点名 称   ) 户名 账号         当事人确认 R 我已阅读 (听明白)本确认书的告知事项，提供的上栏银行账号正   确、有效。 □我已阅读(听明白)本确认书的告知事项，但无银行账户或不愿提   供银行账号。 □我已阅读(听明白)本确认书的告知事项，但自愿承担或者同意败   诉方直接向其支付其预交但不应负担的诉讼费 用。 当事人 (签名或盖章) 年      月     日 备注     附件 12 上海市各区法院及自然资源确权登记事务中心口径 法院 总机 (021-) 物业案件 受理窗口 诉前 调查令 立案材料 接收单据 自然资源确权 登记事务中心 总机 (021-) 律师产调需携带材料 备注 黄浦法院 53584777 以立案 窗口 当天 答复指派调解员 为准 相对困难，建议准备好申请材料后现场沟通 无 鲁班路 158号 63012508-606 1、 调查令原件 2、 民事起诉状 3、 委托书 4、 所函 5、 律师证 复印件   静安法院 36120000 有物业批量调解员，先行调解 √ 若有必要可以开 老沪太路 1233号 60837049 1、 调查令原件 2、 律师证复印件 -诉前调查令：需携带全套起诉材料 宝山法院 26078989 有物业批量调解员，先行调解 √ 无 宝杨路 1369号 962988转人工 1、 调查令原件 2、 律师证复印件 -立案材料接收单据：一般不开具 青浦法院 69201478 √ 一般不开 √ 古安路 176号 962988转人工 1 、 调查令 /受理通知书 2 、民事起诉状 3 、委托书 4 、所函 -物业案件受理窗口： 4号窗口， 受理时间为 每周五下午 13 : 30-16 : 30 -诉前调查令：一般不开具 - 必须有催收证据 奉贤法院 37190666 无 √ 无 南桥镇望园南路 1529弄1-3号 37100338 1、 调查令 2、 介绍信 3、 律师证 -诉前调查令：提交起诉材料后开具 -立案材料接收单据：一般都是线上立案，线下一般不接收材料，所以没有单据 虹口法院 56333300 无 √ 无 大连西路 296号 65970579 1、 调查令 2、 介绍信 3、 律师证 -诉前调查令：现场16号窗口，立案一周之内提交申请，需提供所函、律师证、委托书、起诉状，邮寄提交 会发生 流转时间，建议现场提交 普陀法院 22273333 无 √ √ 碌曲路 100、124号2楼 53309366-8520 1、 起诉状（一户一诉） 2、 委托书 3、 介绍信 4、 律师证 -诉前调查令：提交起诉材料后开具 浦东法院 38794518 √ √ √ 张杨路 2899号 58881688 1、 案件受理通知书 2、 起诉状（一户一诉） 3、 委托书 4、 介绍信 5、 律师证 -物业案件受理窗口：大门右转，05办公室 -诉前调查令：不 支持 网上立案，只能线下立案时申请 -立案材料接收单据：仅在清单上盖章，以表示收到 -同一家物业公司立案每月不超过30件 徐汇法院 34168168 无 √ 无 上中路 466号 一楼、合同在地下一层，产调在一楼 962988转人工 一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、 案件受理通知书 2、 起诉状 3、 委托书（需有调取房屋信息的具体内容） 4、 原告身份证明材料 5、 律师证 原件 +复印件 二、房产信息内档调取： 1、调查令 2、律师证（调查令 所写律师均需 到场） -现场立案地址为徐汇区漕东支路81号，安检后上二楼取号立案 -物业批量案件不支持现场立案，需网上提交 立案申请 -需使用要素式起诉状 -产调无需开具调查令，需携带整套诉讼材料，前往立案窗口申请受理单，凭该单据调取产调信息，每次10个，调取后网上立案 嘉定法院 59521000 无 √ 无 嘉戬公路 118号 2楼取号办理 962988转人工 一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、起诉状 2、委托书（需有调取房屋信息的具体内容） 3、原告身份证明材料 4、介绍信 5、律师证 二、房产信息内档调取： 1、调查令（调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、律师证 -材料准备齐全后直接找负责人登记，支持邮寄和线下提交；线下立案需待材料准备好后与负责人约时间 -递交立案材料时可以开具诉前调查令调取产调信息，若出现业主信息变更的情况需要调取内档才可，需在调查令上写明 -物业批量诉讼的收案收据需个案沟通 闵行法院 64120000 无 √ 无 秀文路 600号一楼取号二楼办理 962988转人工 不动产登记簿信息（产调）及房产信息内档调取调取均需： 1、 调查令（调内档资料）（调查令开给律所需要有律所指定律师的材料，若调查令体现具体律师信息的，调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、介绍信 3、律师证 -诉前调查令：提交起诉材料后开具，具体需要与立案窗口经办法官沟通   松江法院 67735555 无 √ 无 文诚路 1611号 一楼咨询台取号办理 962988转人工 一、不动产登记簿信息（产调）调取： 1、起诉状 2、委托书（需写明调取房屋信息的具体内容） 3、原告身份证明材料 4、介绍信 5、律师证 二、房产信息内档调取： 1、调查令（调查令两位律师的只需一人持令到场） 2、介绍信 3、律师证 -立案前，应前往乐都西路867-871号上海市松江区政务服务中心3中心，需携带全套诉讼材料进行现场系统录入，先行调解，调解不成的，再携带政务服务中心开具的证明文件前往法院立案 -诉前调查令：提交起诉材料后开具，具体需要与立案窗口经办法官沟通 杨浦法院 31372000 无 √ 无 长岭路 111号 65850663 65157636 1、 起诉状 2、 案件受理通知书 3、 委托书 4、 介绍信 5、 律师证原件 +复印件 -无专门立案受理窗口，但有物业案件负责法官 -诉前调查令：只能线下窗口申请，不接受线上申请和邮寄申请，需携带调查取证申请书（无模板）及全套起诉材料 -不出具立案材料接收单据 金山法院 67965888 无 √ √ 龙山路 758 号 962988转人工 1、 起诉状或案件受理受理通知书（原件供核对 +提交复印件） 2、 委托书原件 +复印件 3、 介绍信原件 +复印件 4、 律师证原件 +复印件 -诉前调查令：线下提交起诉材料时申请；线上有立案编号后可申请 崇明法院 59611568 无 √ √ 城桥镇翠竹路 1501号 6961 1392 （负责人 6969 6988-8552） 1、 起诉状（一户一诉）（原件供核对 +提交复印件） 2、 物业公司营业执照复印件加盖公章 +法人身份证复印件加盖公章 3、 物业合同复印件 4、 委托书原件 5、 介绍信原件 6、 律师证原件 +复印件 *被告必须是房屋权利人 -批量案件不支持线上立案，线下立案每次不超过10件 -诉前调查令：只能线下窗口申请，需提交起诉状、委托手续、管辖依据材料、律师证原件供核对 长宁法院 52574999 无 √ √ 剑河路 606号 962988转人工 1、 起诉状（一户一诉）（原件供核对 +提交复印件） 2、 委托书原件 3、 介绍信原件 4、 律师证原件 +复印件 -无专门立案受理窗口，但批量案件需现场立案 -诉前调查令：线下提交起诉材料后开具，需携带申请书及两个律师证原件 -线下立案会出具回执单 *本专委会提供的上述咨询信息仅反映咨询当日的政策口径，后续若有政策调整请以最新规定为准。   附件 13 物业服务费诉讼常用法律适用 一、 《 中华人民共和国民法典 》 第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第二百九十三条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十八条 第一款   物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 二、 《物业管理条例 》 第三十四条 第二款 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 三、 《上海市住宅物业管理规定》 第四十六条 第三款 物业服务合同期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。在原合同继续有效期间，任何一方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 第六十一条第五款  车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。 四、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条第二款  交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造可以使用专项维修资金。（法条索引：《住宅专项维修资金管理办法》第十八条） 五、 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条   物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第三条   物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 第四条   因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。   分享到： QQ空间 新浪微博 微信 更多 通知 声承初心 音续薪火 红色影视配音大赛报名开始！ “涉工会疑难法律问题”研讨会征文通知 本市律师会员参与婚姻家庭纠纷法律业务问卷调查通知 “商事调解”讲座通知 自贸区仲裁机制创新研讨会通知 关于召开深化医疗体制改革 充分发挥律师作用座谈会的通知 最高人民法院关于适用《中华人民共和国保险法》若干问题的解释（二）最新进展研讨会 更多 法讯 民商事诉讼实务前沿(2026年3月) 未成年人权益保护法律资讯（2026年2月） 婚姻家事法律资讯（2026年2月） 上海律协社会公共服务专业委员会法讯（2026年3月） 更多 业务研究委员会信息 业务研究委员会信息（2010年第8期，总第24期） 业务研究委员会信息（2011年第1期，总第25期） 业务研究委员会信息（2010年第7期，总第23期） 常用工具 城市地图查询 城市天气查询 统计局数据公布 万年历查询 法院在线服务平台 法院开庭信息检索 诉讼费计算器